海外投資家の日本における不動産投資の為の戦略

近年の円安を背景に、海外投資家の日本不動産への投資が増えてきています。
外国人が日本不動産を購入し収益を得た場合、日本人と同じく所得税を納付する義務があるので、多くの海外投資家は、節税の為、日本の不動産を購入する際に日本法人を設立することが多いです。

今回は法人化することによる効果をご紹介します。

1.前提(日本での納税義務)

海外投資家は、日本不動産に投資し、賃貸や売買収入が発生した場合、税金を納める義務が生じます。日本の所得税法により「居住者」とは、国内に住所を有し、又は現在まで引き続き1年以上居所を有する個人を指します。この場合、国内外を問わず、1年間に得た収入に対して、日本で税金を支払う義務があります。
つまり、日本に住所があり、日本国内又は国外で給与所得や不動産収入等がある海外投資家は日本で税金を納めなくてはなりません。また、日本での居住期間が1年未満又は、日本に住所がない海外投資家も日本国内で生じた収入に対して納税義務を負います。特に、給与所得や不動産賃貸・売買所得が源泉徴収されます。

2.節税対策

海外投資家の方から「どうやって税金を抑える事ができるのか」というご質問を頂く事があります。今回のタイトルにもある戦略の一例として、日本法人を設立するという方法があります。海外投資家の方が日本法人を設立するメリットについて、ご紹介します。

イ)法人の方が節税しやすい

個人の場合は、青色事業専従者として家族への給与を上限なく控除できますが、社会通念上妥当な金額でないと税務署から問い合わせを受け、多くの制約があります。法人の場合は、家族への給与も役員報酬として計上でき、給与所得控除が適用されます。また、個人と比べ、経費計上できる項目も法人の方が圧倒的に有利になります。

ロ)融資を受けやすい

法人は登記によって会社情報が公示されており、個人よりも厳密な会計処理が求められる為、社会的信用が高く、金融機関の融資審査が通りやすい傾向になります。

ハ)繰越損失期間が長い

繰越損失は、当年度で損益通算して赤字になる場合に、翌年以降にその損失を繰り越して利益から控除する事ができる制度です。個人は、白色申告の場合、繰越は不可です。青色申告の場合は、3年間繰り越せますが、それに対し法人は、最大10年間繰り越せるので、その点でも法人が有利になります。

3.まとめ

事業の考え方として、日本の文化と海外の文化は違う点がありますが、基本的には事業で創造した付加価値によって得た利益を税や社会に還元し、日本国内をより良いものにするというのが、会社に求められているものだと考えています。そもそも日本で事業を行い、日本で利益を享受している以上、それは必要最低限の行いだと思います。海外投資家の方も、日本の不動産を通じて利益を享受するのであれば、是非とも日本社会に還元するような考えをもち、継続性をもって、日本の不動産に価値を見出した方々には、より良い投資先になるよう新たな価値の創造に協力を頂きたいものです。