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2022.7.12

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

 

区分マンション投資は一棟物投資と比べると初期投資が抑えられ、不動産投資の第一ステップとして取り組む方も多く見られます。
そこで、今回は実際に区分マンションをお持ちのオーナー様に区分マンション投資のメリット・デメリット、不動産の選び方、成功談やこれから不動産投資をスタートされる方へのアドバイスを頂く事にします。
最後までお読み頂ければ幸いです。

 

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

 

動かないと何も変わらない。動ける人は成功する。


まずは、T様に不動産投資を始まられたきっかけを伺いました。

 

T様:10年前ぐらいに、居住用の分譲マンションを買ったんです。震災の直後だったので安く買えたんですよね。指値で。もともと賃貸に住んでいて、10万円位の家賃を払っていたので、買った方が安いと感じて購入しました。1年後に約15%上がったので、売却。数百万のキャッシュが手元に残り、これは面白いと感じました。それがきっかけです。

 

区分マンション投資のメリットはどういったところですか?

 

T様:不動産投資で成功する(利益を出す)為には、空室の出にくい人気物件を購入することが非常に重要だと思います。
マンションを一棟丸ごと購入する「一棟投資」では、好条件のマンションは数億円以上になります。例えローンを組んでも、簡単に購入できる額ではありません。それに対し、区分マンション投資であれば一室からの購入であるため、都心の物件でも数千万円程度で購入可能ができます。初期費用を抑えながら、空室リスクの低い好条件の物件を運用できる点が区分マンション投資の強みだと考えています。基本的に物件を選んだあとは、管理は管理会社に任せる事になるので、手間がほとんどかかりません。株の場合は常に経済状況に対して敏感になる必要がありますが、不動産は一夜にして資産がゼロになる、といったことはなく、日々の運用に追われるという心配はありません。また、手間がかからない分、他の投資商品と組み合わせて利益を上げる事もできるため、非常に合理的な投資方法だと考えています。

 

不動産投資と経済影響について、どうお考えですか?

 

T様:仮に、銀行に1,000万円の預金をしていたとして、インフレになったとしても、預金が目減りすることは基本的にはない、と思っている方がいらっしゃるかもしれませんが、物価上昇すればそれだけお金の価値が下がります。銀行に預けていながら、資産が減っていく。しかも今は低金利ですから利息も微々たるものというかは、無いに等しい。その点、不動産投資は、現金のようにインフレの影響で資産価値が目減りすることはなく、不動産価格や賃料はインフレと連動することが多いので、むしろ価値が上がる可能性もあります。

 

株式などの有価証券と比べると出口戦略が不動産投資は難しいと
思いますが、その辺のお考えをお聞かせ下さい。

 

T様:株式などの有価証券は売却の手続きをすれば数日以内に現金を手にすることができます。それと比べると、不動産投資は現物資産であり、買い手がいないと売却できません。買い手が見つかったとしても、融資審査が下りるのを待つなど、時間がかかるので確かに流動性は低いですよね。ですが、不動産投資の中でも区分マンションは流動性が高い傾向にあります。
一棟よりも安い金額で購入できるため購入候補者が多く、融資審査も短期間で済む事が多いためです。狙ったタイミングで売却しやすいと考えています。

 

なるほど。ではデメリットは何でしょうか?

 

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▲区分マンション投資について語られるT様

 

T様:一つは空室になった時です。家賃収入がゼロなります。一棟物であれば一部屋退去しても他の部屋が埋まっていれば家賃収入がゼロになる事はありませんが、区分マンションの場合はそれがあります。いわゆる「0・100」です。あとは高利回りを狙い難いという点です。条件の良いマンションはそれだけで高額になるので、実質利回りは低くなる傾向です。当たり前と言えば当たり前なのですが。それとマンション全体の管理は管理会社と管理組合で管理をしていくので、個人の意思を反映しずらいのもデメリットになると思います。これは管理規約や管理会社など購入前に確認をし、現地も確認して共用部管理状態を確認すれば入居者に敬遠されてしまいようなものを買わない選択をすれば防げるところですが。

 

これから不動産投資をスタートされる方へアドバイスは?

 

T様:重要なのは投資パートナー選びと不動産選びです。不動産投資は長期的な戦略で行っていくので、とても重要だと思います。不動産の仕入れ、販売、管理、売却までをワンストップでできる不動産会社があれば、取引全般について精通しているので、色々な相談ができて良いです。下脇さんにはそれで相談させて頂き、現在もお願いしています。もう一つが物件選びです。特に立地と管理状態です。マンションは立地が命だと考えていて、利便性・安全性・アクセスなど多面的にエリア評価をして、好立地のマンションを購入する。可能であれば、そのエリアに足を運んで実際に自分の目で確かめる。その場合は1回だけでなく、曜日を変えたり時間帯を変えたりして新しい発見をしにいく事もオススメします。

 

要点のおさらい

区分マンション投資のメリット
■都心の物件でも数千万程度で購入できる
■初期費用を抑え不動産投資をスタートする事ができる
■日々の運用に追われる事もなく、手間がかからない

 

区分マンション投資のデメリット
■空室になると収入がゼロ(「0・100」)
■安定はするが、高利回りを期待できない事が多い
■管理やメンテナンス面で個人の意思を反映させる事が難しい

 

これから投資をスタートさせる方へのアドバイス
■重要なのは不動産選びと投資パートナー選び
■不動産投資は長期的な戦略で行う
■マンションは立地と管理状態が命
■1回だけでなく複数回曜日や時間帯を変更して現地に足を運ぶ

 

インタビューのまとめ
不動産投資で重要なポイントは不動産選びと投資パートナー選び。
確かに当たり前のようですが、実に奥が深いものです。
区分マンション投資について少しでも理解が深まって頂けたら幸いです。
T様もおっしゃっていましたが、
動かないと何も変わらない。動ける人は成功する。
本当にそうだなと感じました。
まずは始めなければいけません。
不動産投資に限らず、なんでもそうだと思います。
大変勉強になりました。
T様誠にありがとうございました。

 

Genovia京成立石Skygarden(2020年築 築浅)

区分所有マンション投資についてインタビューさせて頂きましたが、ここからは都心に登場した収益向け区分所有マンションのご紹介をさせて頂きます。

 

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▲Genovia京成立石Skygarden外観

 

Genovia京成立石Skygardenは充実の日常を実感する利便性と居住性の高い街、京成立石にある収益用区分所有マンションです。
前面道路も道幅があり、歩道もある為、解放感と存在感があります。
早速中に入ってみましょう。

 

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▲エントランス

 

メインエントランスです。
白と黒を基調としたアーバンシックな素敵なエントランスです。
こんなエントランスなら入居希望者の方も充実感を持てます。

 

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▲共用廊下 ホテルライクな内廊下設計

 

お部屋までのアプローチはホテルライクな内廊下設計。
共用部が洗練されているので、お部屋までの導線だけでもワクワクさせてくれます。

 

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

▲玄関から室内

 

玄関を開けるとダークブランの建具と白を基調とした床。
設備も充実していて、入居希望者の方の期待を裏切らないお部屋です。
現在賃貸中なので、分譲時の写真で画質が荒く申し訳ないです。

 

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

▲間取り図

 

間取りは使い勝手の良い1Kタイプ。
メインに過ごす居室は6帖あり、形も正方形に近いので家具配置もしやすく使いやすいです。

 

 

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▲キッチン

 

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▲居室

 

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▲トイレ・独立洗面化粧台

 

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▲システムバス サーモスタット水栓ですので仕様も良いです。

 

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▲駐輪場

 

駐輪場もしっかりと綺麗に完備されています。

 

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▲羽田空港へのアクセスもダイレクトにできます。(約45分)

 

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▲都心主要部へのアクセスも良いです。

 

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

▲最寄りの京成押上線「京成立石」駅まで徒歩8分の好立地です。

 

Genovia京成立石Skygardenの最寄り駅 京成押上線「京成立石」駅には2つの顔があるのをご存じでしょうか。
1つは都心主要部へのアクセスが抜群に良い都会の利便性を十分に備えていること。
2つ目は、人の温かさを感じられる歴史ある商店街があることです。
『立石仲見世共盛会』では、約40店舗が加盟していて、季節によって地域密着のイベントを行っています。
また、安さが売りの『立石駅前通り商店街』は約60店舗が加盟していて、多彩のお店が揃っています。
Genovia京成立石Skygardenには単純に利回りやマンション設備といった目に見える魅力だけでなく、目に見えない価値があります。

 

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

▲立石仲見世共盛会 出典:こころをつなぐ葛飾商店街

 

オーナー様伝授!区分マンション投資【成功メソッド】×Genovia京成立石Skygarden

▲立石仲見世共盛会 出典:こころをつなぐ葛飾商店街

 

【物件概要】
マンション名/Genovia京成立石Skygarden 価格/2,500万円(非課税)
所在地/東京都葛飾区立石5-8-19
交通/京成押上線「京成立石」駅徒歩8分
権利/所有権
専有面積/20.35㎡(壁芯) バルコニー面積/4.20㎡
間取り/1K 築年月/2020年3月 構造規模/RC造陸屋根6階建
総戸数/57戸(内管理人室1戸含む) 分譲会社/株式会社グットコムアセット
施工会社/住協建設株式会社 管理会社/株式会社グットコム
管理形態/全部委託管理 管理方式/巡回管理
管理費/7,100円(月額) 修繕積立金/1,000円(月額)
現況/賃貸中 引渡時期/即時
利回り/4.08%(年間総賃料1,020,000円)
物件ページはこちら

 

まとめ
アクティブで個性溢れる魅力的な東京イーストエリアで安定的な賃貸運営をご提案させて頂きました。
以前からお伝えしていますが、不動産はリセールバリューを考えながら賢く購入するものです。
T様には区分所有マンション投資についてもお話し頂きました。
大変参考になりました。ありがとうございます。
現在、日本はインフレ状態で且つ円安の状態です。
海外の方からみたら日本の不動産はまだまだ安く、且つ円安状態ですので、投資効率が良いと判断しているようです。
確かに他の先進国主要都市と比べると東京の不動産利回りは高いです。
現状、東京都市の不動産価格は高止まりしています。
私の考えでは国内のインフレ・円安・低金利の影響というよりは、上記のような国外要因が影響を受けていると思います。
ただ、国内はインフレ・円安である事には変わりありませんので、現金で持っていることのリスクがあるのも事実です。
近く、不動産投資関連の分析をした記事を書いてみようかなと考えている私です。

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