不動産投資家向けサービス（2）

個人事業主をしているお客様様からののご相談です。

・妻と同時に会社を退職し、個人事業主となった。
・現在は事業が安定しており、サラリーマン時代よりも収入がアップする見込み。
・所得の保証やボーナスがあるわけではなく、
将来が不安なため、貯金のうち500万円を原資として不動産投資を始めたい。
・副収入として年間CF（キャッシュフロー）400万円を確保したい。
というもの。

一般的に、アパートローンを組むことができる年収水準は700万円以上とされています。
お客様はその水準に達しておられますが、
個人事業主ということで与信力は下がります。
都内に比べて「利用できる金融機関が限られてしまう」という現状もありました。

そして、初期投資できる資金は500万円という現実があります。
その投資額で、年間CF400万円を確保することは、
現実問題としてかなり高い目標であると言えました。

当社のコンサルタントからは大きく2つの提案を行いました。
・地域に根差し、在住者や近隣物件に対して、
大手銀行よりもローンが下りやすい「信用金庫」の開拓を行うべきである。
・物件1棟で直ちに年間CF400万円を実現することは難しいので、
「3棟で資産ポートフォリオを構築」し、5年後の目標実現を目指す。
具体的なシナリオとして、1年目はまず1棟目となる築古物件を購入し、
2棟目は新築物件を購入。
その過程で複数に打診を行いながら、良い関係が築ける信用金庫を開拓していきます。
2棟運用でCFを上げながら、減価償却による節税とのセットで資金を積み上げます。
そして、その自己資金を使って、5年後を目処に3棟目となる新築物件を購入。
この3棟運用でCF400万円を達成するというものです。
お客様はコンサルタントの論理的で具体的な提案にご感心いただき、
すぐにコンサルティング契約を結んで頂きました。

1棟目に減価償却を短期間で計上できる木造アパートを購入できましたので、
節税効果が得られるようになりました。
また、実勢の土地値が出ている物件であったことから資産の保全を図れ、
金融機関からの担保評価も高くなっています。
この評価を利用して2棟目に新築物件を購入し、
CFの積み上げを行うため、金融機関評価とCFのバランスが良い
ポートフォリオが構築できると考えています。