瑕疵担保責任を負わない特約付売買　～引渡し後の隠れた瑕疵の発見とその対応に伴う法的判断～

安全安心な不動産取引の為に

私たちは不動産取引に関する様々なご相談を受けています。
その中から一般の方も不動産業者の方も参考になる事例をまとめて皆さんにご紹介させて頂き、安全安心な不動産取引の一助になればと考え、シリーズ化してお伝えができればと思います。

シリーズ最初の事例は瑕疵担保責任に関するトラブル事例です。
要点としては、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約付きの売買契約をしました。ところが、買主がリフォームを始めたところ、お風呂場の外壁から土台にかけて雨漏りが原因とみられる木部の腐蝕が発見されました。
この場合、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効かという点です。

事実関係の確認

築後20年経っている戸建住宅の個人間売買で「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を付けて売買契約をしました。
ところが、物件の引渡し後、買主が風呂場のリフォームを始めたところ、外壁の下部から土台にかけてかなりの部分に内部の木部腐蝕(一部シロアリによるもの)があり、結果として風呂場全体大規模修繕が必要になりました。
リフォーム業者によれば、原因は主として過去の雨漏りによるものだという事で、建物の内外装の状態からは一部最近行ったと思われる雨漏りの修理跡が見受けられました。

「売主は瑕疵担保を負わない」という特約の効力はどうなる？

この場合、売主が建物内部の腐蝕(隠れた瑕疵)について知っていた場合以外、特約は有効です。(民法第572条)ただ、買主の気持ちとしては修理にかかった費用の一部でも売主に請求したいと考えています。

売主が瑕疵担保責任を負わないという特約が有効である為には、売主がその瑕疵のある事を知らない事が必要で、もし知っているのにその事を買主に告げていないという事であれば、その特約は効力を有しません。(民法第572条)

しかし、売主がその瑕疵のある事を知っていた事の立証は、買主がしなければならず、そう簡単なものではありません。
例えば、過去の雨漏りの際に壁の中や床下を点検したところ、売主自身も木部の腐蝕やシロアリ被害があった事を確認しているような事実があればともかく、現状の内外装の状況からは、内部の木部の腐蝕までは判らないという事であるから、売主に対して特約の無効を主張するのはかなり難しいです。

このような免責特約がある場合に、買主が売主の債務不履行(不完全履行)(民法第415条)あるいは不法行為(民法第709条)を理由に損害賠償請求をするという事も考えられます。
しかし、そのような請求をする為には、売主の過失(例えば、売主が雨漏りを長年放置していた、或いは、その為に外壁内部の木部や土台の腐蝕を予測する事が出来たのに説明しなかった等)を立証するなど、高度な法的判断が必要となるので、それ以上の対応については弁護士などの法律の専門家に相談する必要があります。

まとめ

一般の売買に於いて、売主が瑕疵担保責任を一切負わない旨の特約は、売主が知りながら告げなかった時を除き有効となる事はご理解頂けたと思います。
有効である以上、その条項の拘束を受けるのは当然であり、買主がその瑕疵を知らなかったとか、知り得なかったというのは買主の主張の根拠にはなりません。
もし、買主が知っていたとか、知り得たのであれば、それはそもそも「隠れた瑕疵」ではなく、売主に一切の責任追及はできないです。

ただ、このケースでは買主がその瑕疵担保免責特約の法的効果を知らないまま契約をしてしまったという事が稀にあります。
その場合、民法上の錯誤無効(民法第95条)の主張を買主ができるかという大変難しい問題があり、この点、通説や確立した判例は残念ながらありません。

こういったトラブルにならないように当事者は互いに確認しあい、売買のお手伝いをする宅建業者は十分に説明した上で、契約締結をする事が肝要であると考えています。

【参考法令】
・民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
・同法第415条(債務不履行による損害賠償)
・同法第709条(不法行為による損害賠償)