定期建物賃貸借契約～条件付再契約や再契約予約の可否～

前日の投稿した不動産相談事例に続き、第二弾の今回は賃貸編です。
不動産取引は売買だけではありません。
弊社は不動産賃貸管理も行っていますので、賃貸についても不動産オーナー様から良く相談を頂きます。

定期建物賃貸借契約に関するトラブル事例です。
要点としては、定期建物賃貸借契約で再契約に条件を付すことはできるのか。
再契約が自動的に成立する、借主が希望すれば再契約が成立するというような特約は可能か。
定期建物賃貸借契約の再契約は、定期建物賃貸借契約でなければならないのか。
という点です。

事実関係の確認

不動産オーナーからの拒否がなく、家賃の不払いなどがない場合には、原則として再契約の締結に応じる旨の条項を定めているが、最近入居者から1ヶ月程度の入金の遅れは誰にでもあり得るので、2か月以上遅れた場合には再契約をしないという条項が定められていてもやむを得ないと思うが、その代わりに契約期間の満了までに借主が家賃を1回も滞納しなかった時は、再契約が自動的に成立するとか、借主が希望すれば再契約が成立するというような約定にして欲しいと言ってきた。
というご相談です。

再契約が自動的に成立するという、自動更新のような特約は認められるの？

この場合、断定はできませんが、自動更新と同じような機能をもつ停止条件付再契約の特約は認められます。
定期建物賃貸借契約は、期間の満了により契約が終了し、且つ、更新のない契約であるので(借地借家法第38条第1項)、再契約を定期建物賃貸借契約で締結するのであれば、その趣旨に反するような特約を付す事はできません。
したがって、自動更新の特約はできないが、停止条件の再契約で条件の成就(家賃の不払いがない等)により、自動的に再契約の効力が生じるという特約を予めしておく事は可能です。

再契約は借主が希望した時に成立するというような予約完結権付再契約の特約は認められる？

この場合、予約(民法第556条、第559条)で借主に予約完結権を付与する特約をする事は必ずしも法の趣旨に反するものではないので、今回の借主からの要望については、応じる事はできます。

再契約をする場合も定期建物賃貸借契約でなければならないの？

この場合は、必ずしも定期建物賃貸借契約である必要はありません。
普通借家契約での再契約も可能です。
再契約をどのような契約形態で行うかは、そもそも定期建物賃貸借契約が期間満了で終了する訳であるので、その後に当事者がどのような契約を締結するかは、当事者の自由であり、普通借家の再契約も認められるという事です。

まとめ

定期建物賃貸借は、当事者間で定めた期間の満了により、必ず契約が終了し、更新されないという事に特色がある契約形態ですので、仮に「合意により更新ができる」と定めていても、それは期間満了により契約が消滅した後の再契約の合意にしかすぎません。
要するに「定期であり更新がない」という性質に矛盾する性質を有する合意自体効力を有しないという事です。
その事から、上記の述べた内容とは異なり、停止条件の再契約の約定や一方当事者に再契約の予約完結権を認める約定も定期借家とう契約類型を認めた趣旨に反し、その約定が有効ではないという見かたもできます。
この点について、裁判例は未だないようで、その約定の効果に鑑みると、その約定の有効性について貸主、借主の主張が対立する事があまり、生じないからであると考えられます。

【参考法令】
・民法第556条(売買の一方の予約)
・同法第559条(有償契約への準用)
・借地借家法第38条(定期建物賃貸借)